‘거래절벽’과 ‘신고가’ 기이한 부동산시장

전반적인 거래절벽 속, 재건축아파트는 신고가 행진

집값 고점 우려보다 재건축 규제완화 기대감 큰 듯

서울에서 아파트 거래절벽 상황이 심화하고 있지만 강남권 주요 재건축 단지를 중심으로 신고가 거래가 이어지며 가격 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 정부가 세제·금융 등 가능한 수단을 총동원해 수요 억제에 나서고 집값이 고점에 도달했다는 인식도 퍼져 있지만, 재건축 단지에서는 규제 완화로 사업 추진이 빨라질 것이라는 기대감이 부정적인 평가를 압도하는 모양새다.

재건축단지 매수세 꾸준히 유입

지난 9월 26일 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 아파트 거래량은 628건으로, 지난 8월(4011건)의 6분의 1 수준에도 미치지 못했다. 주택거래신고일은 계약 후 30일 이내여서 신고 기간이 아직 남아 있지만 추세로 볼 때 올해 가장 적은 거래량을 기록했던 4월(3666건)을 밑돌 가능성이 크다.

부동산 업계는 정부의 경고대로 ‘집값이 오를 만큼 올랐다’고 판단하는 매수자가 많아진 반면 집주인들은 ‘더 오를 것’이라는 기대감에 집값을 내리지 않아 거래절벽 상황이 이어지고 있다고 설명한다.

다만, 집값 고점 논란에도 주요 재건축 추진 단지와 중저가 단지에는 매수세가 꾸준히 유입되면서 신고가 거래가 속속 이뤄지고 있다. 특히 재건축 단지는 오세훈 서울시장이 주택공급 확대를 위해 재개발·재건축 등의 규제를 완화하겠다는 방침을 구체화하면서 기대감이 더 커지는 분위기다.

20년 초과 동남권아파트 가장 많이 올라

한국부동산원의 주간 아파트 가격동향조사 통계에 따르면 서울에서 준공 20년 초과 아파트값은 올해 들어 지난 9월 넷째 주까지 주간 누적 기준 5.90% 오른 것으로 집계됐다. 같은 기간 준공 5년 이하인 신축이 3.36% 오른 것과 비교하면 1.8배 가까이 높은 수준이다. 재건축 사정권에 든 단지의 상승세가 통상 인기 있는 신축 단지보다 더 가파른 것이다.

서울을 5개 권역으로 나눠서 보면 20년 초과 아파트값은 동남권(강남·서초·송파·강동구)이 7.00%로 가장 많이 올랐고 이어 동북권 6.24%, 서남권 4.97%, 서북권 4.57%, 도심권 3.49% 등의 순이었다.

‘강남권’으로도 불리는 동남권에는 압구정·대치·서초·반포·잠실동 등의 주요 재건축 단지가 몰려 있다. 이들 단지가 아파트값 상승을 견인한 셈이다. 동북권에는 노원구 상계동 등의 주공아파트를 중심으로 재건축 추진이 활발하고, 서남권은 양천구 목동신시가지 아파트를 중심으로 재건축을 추진하는 단지가 몰려 있다.

국토교통부 실거래 공개시스템에 신고된 실제 거래에서도 재건축 단지의 상승세는 쉽게 확인된다. 작년 말 재건축조합 설립 인가를 받은 서초구 반포동 신반포2차의 경우 전용면적 137.66㎡가 9월 11일 41억원(1층)에 신고가로 거래됐다. 이는 직전 최고가 거래인 4월 35억 4000만원(4층)과 비교하면 5개월 만에 4억 6000만원 오른 값이다.

최근 재건축추진위원회를 발족한 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운도 전용 117.585㎡가 지난 8월 23일 23억 8000만원(13층)에 신고가로 거래되면서 연초 대비 3억∼4억원 올랐다. 이 아파트 158.705㎡도 지난 8월 13일 28억원(12층)에 신고가로 거래되며 직전 최고가인 3월 26억 1500만원(12층)보다 2억원 가깝게 올랐다.

송파구 잠실동 주공5단지 76.5㎡ 역시 지난 8월 12일 25억 4000만원(6층)에 이어 18일 25억 8000만원(4층), 25일 26억 4800만원(6층)에 각각 신고가 거래가 이어졌다. 82.61㎡는 7월 28억 4000만원(9층)에 신고가로 거래된 데 이어 지난8월 28일 29억 7800만원(14층)에 계약서를 써 30억원을 바라보고 있다.

잦은 정책변화에 집주인들 버티기 모드

강남구 대치동 은마 76.79㎡도 지난 8월 12일 24억원(10층)에 신고가로 거래된 데 이어 그달 31일 24억 2000만원(5층)에 매매돼 신고가 기록을 한 달에 두 번 다시 썼다. 이 아파트 84.43㎡는 지난 8월 11일 26억 2500만원(4층)에 신고가 거래 이후 19일 27억원(12층), 25일 27억 8000만원(6층)에 각각 거래되며 신고가 기록을 세 차례 고쳐 썼다.

대치동 A 공인 대표는 “정부가 2년 실거주자에게만 재건축 입주권을 주겠다고 발표한 뒤 매수세가 주춤했으나 이 방침이 국회에서 백지화된 뒤 분위기가 다시 돌아왔다”며 “여기에 최근 노형욱 국토부 장관과 오세훈 시장이 재건축 규제 완화 관련 발언을 이어가면서 가격이 강세를 보인다”고 말했다.

잠실동 B 공인 대표는 “정부의 부동산 정책이 워낙 변화무쌍해 이제 집주인들이 하나하나 이해득실을 따져가며 대응하려 하지 않는다. 특히 내년 대선이 얼마 남지 않아 정치권 동향을 주시하며 규제가 풀리기를 기대하는 집주인들이 많다”고 전했다.

이어 그는 “종합부동산세 등 세금부담이 커졌지만, 이미 집값과 전셋값이 많이 올라 그걸로 버틸만하다는 얘기도 들리고, 재건축 추진이야 빨리 되면 좋겠지만, 어차피 오래된 아파트의 재건축이 언젠가 될 테니 급할 것 없다는 집주인들도 있어 매도자 우위 분위기가 이어지고 있다”고 말했다.

박병기 기자